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网友[匿名用户]于2008-11-20 10:47:00： [我说两句]
这样的现象开发商居然说是正常的！！！！ 想请教各位TX几个问题： （1）我在所在的15楼客厅施工（搅拌沙浆灰）不到10分钟，14楼的业主就反映他的屋顶面渗水严重（实际情况是屋顶面出现一条宽10cm左右长1米左右的斜斜的渗水带），然后我停工，一起去找物业反映渗水情况，物业说找开发商，开发商说这样的情况是正常的，国家允许的，要我们自己协商解决，反正他们就是不负责，而且他们还说按照建筑要求，装修一般是从上到下的，也就是先15后14，我就问他们那1楼的岂不是要3年后才装吗？又或我10年不装，那14楼的也要等10年吗？再或开发商顶楼卖不出去，那下面的所有楼层的业主都无法装修吗？？？而我和14楼的业主都认为是现浇板有一通到底的裂缝（也就是质量有问题），请问这样的情况国家允许吗？？ （2）我15楼的屋顶面居然在正常情况下突然掉下一块混泥土块，仔细一看才发现钢筋都露出来了，而钢筋下面全是一包沙之类的东西（反正从肉眼看就给人一种不是正常的混泥土的感觉），开发商说这也算正常，让我自己解决，我同样怀疑存在质量问题？？ （3）装修时在卧室里面堆放一点河沙，不到3小时，14楼业主也反映渗水严重，开发商也说是正常的，14楼卧室出现的渗水带和客厅的渗水带形状几乎一样，请问这样也是国家允许的吗？？？ 今天暂时不公布开发商的名字，如果这几天内开发商不给一个明确的说法，那么我也顾忌不了那么多了》》》 郁闷呀！！！ 想不到新房却成辛防！！！！！
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 | [宜宾房产网]于2008-11-20 11:08:19：您好，您可以根据您的详细信息拨打：2338807，建委督察科进行咨询。谢谢 |
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网友[匿名用户]于2008-11-20 10:04:36： [我说两句]
宜宾市城市投资集团是属于啥性质的开发商，听说是市政府下属的单位是吗？谢谢
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| [宜宾房产网]于2008-11-20 10:33:20：您好，宜宾市城市投资集团是国有企业，是市政府下属的一个单位。谢谢 |
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网友[匿名用户]于2008-11-19 17:19:31： [我说两句]
业主委员会怎么可以成立？有哪些规定？维修基金可以到哪里去查？
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| [宜宾房产网]于2008-11-20 9:04:11：您好，业主委员会成立条件：
一、入住率超过50%；
二、首户入住已满二年。召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会。发起：物业所在地的街道办事处，业主要求成立业主大会，应通知区、县小区办，请求他们派人指导，开发商及物业消极应对，区县国土房管局可指定业主代表组建业主委员会，确定物业管理区域，一个物业管理区域成立一个业主大会，筹备组：一、组成人员：业主代表、建设单位(公房出售单位)、社区居民委员会。二、工作： 1) 拟定小区管理规约（草案）、业主大会议事规则（草案）、业主委员会议事规则（草案）； 2) 确认业主的身份及其在首次业主大会上的投票权数； 3) 确定业主委员会委员的人数(5-9)；4) 根据该物业管理区域的实际情况，制定业主委员会委员的选举办法并认定业主委员会委员候选人；5) 确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务准备工作；
6) 确定业主大会会议议程；7) 推选产生首次业主大会会议主席团。召开业主大会，选举产生业主委员会业主投票权确定：一个业主拥有一个投票权，按照建筑面积计算投票数。小区办备案业主大会、业主委员会的职责：业主大会履行下列职责：（一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业服务企业；（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。维修基金可以在房管局查询，也可以根据您的详细信息拨打：2321267，房管局基金咨询处咨询。谢谢 |
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网友[匿名用户]于2008-11-19 16:24:14： [我说两句]
请问在宜宾购买二手房也是90平方以下首付2成，90以上首付3成吗？同时二手房可以公积金和商业银行组合贷款吗？谢谢
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| [宜宾房产网]于2008-11-19 17:12:58：您好，二手房首付必须是三成以上；二手房贷款公积金是根据房屋的年龄来决定贷款的成数；购买二手房组合贷款，商业银行贷款额度必须是五万以上才能做贷款。谢谢 |
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网友[匿名用户]于2008-11-19 15:27:39： [我说两句]
我以前用住房公积金贷过一次款,现在我又想买一套新房，可以提取我的公积金吗？
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| [宜宾房产网]于2008-11-19 16:02:59：您好，您前一次公积金贷款如果已经还清了，是可以再次贷款公积金的购买房屋的。谢谢 |
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网友[匿名用户]于2008-11-19 13:57:32： [我说两句]
宜宾房价：从暗降到明降的必然 -------------------------------------------------------------------------------- 三江房产网(www.0831home.cn) 2008年11月5日12时26分 来源:新三江周刊 行情>> 萧条行情下的宜宾楼市 近期，有消息传出宜宾有开发企业开始减员，有知名开发商的员工工资缩水到几分之一甚至十几分之一，虽然可能是临时缩水，但这“临时”临到何年何月，谁也不敢妄言。 前些天的住博会之后，有媒体说成交达到1000套之多。想想目前以成都这样的市场容量和规模，数天之内的成交量也不过百十套；而宜宾一个展览就消化上千套，那么何不再开几个会，宜宾楼盘直接脱销……一句话：“空了吹”。 当前的经济环境下，专家给我们的建议是捂紧钱袋，所谓“现金为王”。无论是股市还是日常消费，多关注少出手，是专家们给我们提的醒；至于楼市，恐怕除了救市的政府和“屁股决定脑袋”的“御用专家”以外，大多数明白之人应该都形成了“观望”的普遍共识。 就宜宾而言，房价成为一个“社会的问题”，除了咱们的保障性住房千呼万唤不出来等等诸多问题以外，还有就是房价太离谱。既然是一个离谱的房价，就必然会有一个从暗降到明降的过程。有人不同意“离谱”这个词的概括，但拿得出手的理由就是周边城市很多都高出宜宾一大截了，所以“宜宾不贵，更没泡沫”。这就好比说在一个混乱的社会里，大家都在杀人放火，相比之下，小偷小摸的人就觉得自己很高尚——很明显，这样的论据是荒谬的。 …… 这些都是过去的争论，不再有实质性意义。现在，我们来分析一下当下的宜宾房价： 分析>> 成本：决定不了房价 宜宾日报曾有一篇文章，试图从成本的角度去分析宜宾的楼市走向。之后，各界观点认为其成本分析得有问题，一方面购房者认为成本虚高，另一方面开发商则认为其成本列低了“没有那么高的利润”…… 但笔者认为，成本分析是看不出楼市趋势的，几乎毫无意义。 如果市场规律真正起作用了，成本与售价之间只有相关性而无必然性，也就是说，你成本再高咋啦？房价令购房者承受不起，一样的扯淡——再高的成本也只有用于自我欣赏、顾影自怜。相反，就算成本再低，房价也不会简单地使用落后的“成本加成”定价法，在成本之上添点利润就卖房。再者，要计算宜宾房价中的“利润含量”，只需回忆一下当初地王诞生之时，相关楼盘猛涨了多少钱，而这涨上去的上千元是否回落了？如果目前宜宾的房价只是“微利”，那假设当初地王不来，没涨那1千元，是不是意味着这些楼盘亏损严重？ 一句话，房价上涨时，成本不是涨价的绊脚石；在房价看跌时，成本也形不成降价的防火墙。 “宜宾不存在泡沫，因此房价不会降”一直是很多人的观点，并试图以此强撑宜宾房价。那么让我们先来看看宜宾房价是否合理的几个指标吧。 租售比：投资价值在哪里？ 租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，用于判断住房是否具有长期投资价值。因租房是以套计而非平方米，故为了直观，在此以总面积和总价进行计算。 以南岸东区某楼盘为例，100平方米的两居室，毛坯房总价在35万左右，加上简单装修4万元，1万元家具电器，总价40万方可入住。但这一区域目前的租金，乐观估计能达到1000元，已经很不错了。那么简单计算得出，南岸东区的租售比达1：400！在发达国家正常的房地产市场中，租售比一般约为1：200，需要注意的是，发达国家市民对房租的承受力，远非宜宾所能比拟。宜宾能承受1000元房租的房客，决不是大多数。 也就是说，这样的房子，早就不具备投资价值——不算资金利息、物价因素的情况下，买一套房要出租400个月即33年，才能收回成本，而且这还仅指全额一次付款的情形，如果搞按揭，还要多付按揭款一半左右的利息，这块成本又是10万元左右。 空置率：哪来那么多的“刚需”？ 空置率主要用于判断住房是否存在过度膨胀的虚拟需求，并最终形成房屋的空置。房屋空置率5%为适度，10%则为警戒空置率，超过10%的警戒线即为严重空置。至于宜宾的空置率，尚未有权威数据发布。而以交房2年以上的南岸某楼盘为例，笔者直观目测的亮灯率小于30%。也就是说，除去正在装修的、出差旅游的、不爱开灯的、窗帘太厚的……保守估计，空置率也达到了30%，是警戒空置率的3倍！ 刚性需求一直是房价上涨的冠冕论据，但从目前救市的举措来看，降息和降低首付比例、减税等都似乎更倾向于激活投资和投机者的购买欲望。真正的刚性需求量，就是目前各地仍在这样的行情之下顽强成交的那个量。如果真如某媒体所说，宜宾住博会的成交量达到上千套，那就说明宜宾的刚性需求很旺盛，完全可以再涨1千元。 房价收入比：酒都居民很富有？ 联合国人居中心的标准认为房价收入比不应超过3：1；世界银行的标准认为房价收入比不应超过5：1，否则，房地产市场就会停顿。也就是说宜宾居民住房消费是否存在可持续性，宜宾的房价收入比最多不能超过5：1。2007年，全市在岗职工平均工资是19420元；不算下岗者家庭，如果一家人有2人上班，把工资不吃不喝，可以存款38840元。完全用于购房，购一套100平方米的住房，以2800元每平方米计算，毛坏房总价达28万。一个家庭不吃不喝，不看病不送孩子读书，都要7年多，而前提是房价就存留在2800元不动。 从以上世界通行的三项指标来看，宜宾房价有无泡沫？笔者在此无须多言。 有人说：“如果社会上80%的人可以买得起房子而我买不起，我会痛恨我自己没用。但是80％的人都买不起房子，就是社会的问题。” 虽然我们周围的房价三项指标一直严重偏离正常轨道，为什么我们的房子依然供不应求呢？用郎咸平的观点，就是因为市场上溢出了大量的“虚拟资金”，包括贪腐资金、民企投资环境恶化而闲置下来的资金、亲朋间融资三部分。这三股资金一直支撑着高高在上的房价，以至于2005年国家出重手甚至放出“房价暴涨将问责地方长官”的狠话，依然无法将房价降下来…… 但这些支撑因素，与百姓的真实需求是两回事。要长远支撑宜宾房价，永远只能是大多数自住者的现实购买力在起作用，绝不是炒房者。就像普洱茶的终极功能是喝，房子的终极价值在于居住，附会太多的外在功用，都是忽悠人的。 供需：供过于求的逆转 据业界测算，成都的现有的存量房在不开建新盘的情况下足够卖上3年，其他城市更甚。另外，这么多年的投资和投机者将会“吐出”大量的“二手新房”；第三，前几年各地疯狂拍出的地块，虽然目前救市政策允许其分块开发，延期付款，但开发商也不可能任其荒废，该开发还得加快。这是供给面。 著名房产评论者“牛刀”认为，从需求面上看，截至目前，我国实行“一胎”政策后出生的孩子已经陆续进入婚育年龄，他们替代计划生育前出生的人口成为住房的刚性需求者。我国小学在校生从1996年的13615万人，下降到2007年的10564万人，减少3051万人。这种人口变化的趋势，必将传导到住房消费中去。人口结构的这种变化无疑将直接影响到人们对未来房价的预期，而这种预期又将直接对人的消费、投资行为构成影响，并传导到现实的房价当中去。而且，我国正在逐渐步入老年社会，由于社会保障体系不健全，1980年后出生的独生子女一旦成家，将面临着上养四位老人、下养孩子的双重负担。这种负担也将对未来的住房购买力构成直接制约。同时，独生子女结婚后，在未来某一时刻也将继承双方父母现有的房产，一套自住，其余的一套或多套住房则推向市场。这也将影响未来的房价走势。 思考>> 暗降+明降：回到2005年？ 国内流行的判断是，中国房价将跌到2005年的水平。宜宾购房者回顾一下那时的楼价，心里应当大概有个谱。 有专家估计，中国楼市要到2010年才可能回暖。另外还有测算显示，若以西方国家月供收入比40%的水平衡量，中国核心城市的房价目前存在40%到60%的下跌空间。宜宾呢？存在20%到30%的下跌空间，是极具可能性的。 9月24日，中国人保资产管理公司发布的报告，中国的房价是有史以来泡沫最严重的时期——中国楼市的“泡沫”程度甚至远远超过了1991年的日本和1929年的美国，更是超过了1997年的香港和今年次贷危机爆发前的美国。因此，有观点认为房价下跌序幕刚刚拉开，随后将有幅度更大的下跌；其次，下跌将是长期趋势；其三，房价的分化将越来越明显，中、低档商品房价格跌幅将远远超过高档商品房的价格跌幅。 在供求关系逆转的情况下，什么力量也难以阻止这种下跌。由于长期房价高企，蚕食了民众购买力，支撑房价的基础已经不复存在。实际上，各方迫不及待救楼市的焦躁感，正反映出他们对楼市即将深度调整的恐惧和担忧。 市场不相信眼泪。这话对购房者适用，对开发商而言同样适用。作为购房者，认清关于房地产的真问题，永远比道听途说更为重要。为什么大多数的彩民和股民，都是带着希望进去，带着失望出来。而为什么在房价下行的这个关口，还有人傻到试图让开发商按照降价后的房价退房款？就是没有看清楼市的真问题。 现在宜宾楼市的真问题就是：广大居民的购买力决定了，它的价位不可能继续呆在现在的水平。因此，据宜宾某房产界人士的观察和了解，某些楼盘在地王诞生期间涨上去的部分已经有所回落；而西区某楼盘目前的“性价比很高”……可以说现在各楼盘处于一个明稳暗降的阶段，至于何时开始将羞答答的降价行动，转变为大张旗鼓动的明降口号拿上桌面，只应当是个时间问题。这是一种必然。 说明：上期“二弹房势”《宜宾救市良方：无为而治谓上策》一文中，关于房价上涨100元后的收益计算一段，有一个假设前提，即假设上涨100元之前的房地产商处于非亏损状态。而在房价上涨的行情下，这一假设前提是成立的，因而未在该段中特别注明。当然如果上涨100元之前房产商处于亏损状态，则企业所得税等部分项目应扣除亏损额后计算。特此说明。 (据宜宾《新三江周刊》）
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| [宜宾房产网]于2008-11-19 14:52:43：您好，请将该言论发至论坛。谢谢 |
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网友[匿名用户]于2008-11-19 10:15:07： [我说两句]
请问这点还是不太明白，140平方米以上的非普通性住房满五年后可以差额征收或全额征收两种方法缴纳营业税。差额征收是什么条件，多少金额？全额征收又需要什么条件，多少金额？谢谢
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| [宜宾房产网]于2008-11-19 10:24:26：您好，您需要根据您的详细信息拨打:2322798，房管局税费查询处咨询。谢谢 |
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网友[匿名用户]于2008-11-18 21:01:34： [我说两句]
商品房预售合同签了半年了，开发商不把合同拿到房管局备案，问房管局，他们说要开发商才可以备案，自己不可以备，我该怎么办？
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| [宜宾房产网]于2008-11-19 10:24:58：您好，必须是开发商统一去备案，您可以看一下您签订的购房合同上领2证的日期，因为必须是备案后才能拿到房产证。谢谢 |
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网友[匿名用户]于2008-11-18 20:23:02： [我说两句]
请问两路桥骑龙公务员小区翠屏区公务员分的经济实用房，听说如果要转卖，必须要满5年才能过户吗？
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| [宜宾房产网]于2008-11-19 8:24:13：您好，不是五年才能过户，是满五年不用缴营业税，如果没满五年出售需要缴纳营业税。谢谢 |
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网友[匿名用户]于2008-11-18 17:29:35： [我说两句]
*向该网站、该栏目得工作人员致敬！！！
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| [宜宾房产网]于2008-11-18 17:49:37：您好，感谢您对我们工作的肯定和支持，我们将一如既往真诚的为网友提供更好的解答。谢谢 |
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网友[匿名用户]于2008-11-18 17:27:23： [我说两句]
*非常感谢你们辛勤的、默默无闻得工作在幕后，为百姓排忧解难。。。
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| [宜宾房产网]于2008-11-18 17:49:19：您好，感谢您对我们工作的肯定和支持，我们将一如既往真诚的为网友提供更好的解答。谢谢 |
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网友[匿名用户]于2008-11-18 17:21:21： [我说两句]
*请问宜宾房折房可买卖？可过户吗？？？ *期盼解答，谢谢！！！
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| [宜宾房产网]于2008-11-18 17:45:05：您好，您说的是折子房吗？折子房不能买卖的。谢谢 |
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网友[匿名用户]于2008-11-18 13:06:40： [我说两句]
实施了房产新政后，现在没有满五年的房子还是要交营业税吗？是多少？另外有没有面积大小的限制，140平方以上的房子是不是不管有没有五年都要交营业税呢？
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| [宜宾房产网]于2008-11-18 14:45:28：您好，如果房屋未满五年出售必须缴纳营业税；140平方米以上的非普通性住房满五年后可以差额征收或全额征收两种方法缴纳营业税。谢谢 |
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网友[匿名用户]于2008-11-18 10:19:45： [我说两句]
我买的是期房，想用公积金贷款，想问问签定贷款合同的时间就是交房的时间吗？还是开发商预售房的时间？这有相关的规定吗？
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| [宜宾房产网]于2008-11-18 11:08:09：您好，交房的时间要看您与开发商签订的购房合同，合同上有明确的交房时间。谢谢 |
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网友[匿名用户]于2008-11-18 9:16:16： [我说两句]
请问在公务员事业单位买的经济适用房能转卖,能过户吗?
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| [宜宾房产网]于2008-11-18 11:06:34：您好，只要两证齐全可以转卖和过户的。谢谢 |
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网友[匿名用户]于2008-11-17 22:15:38： [我说两句]
请问我以前买过一套二首房，现想买一套新房，想用公积金贷款，请问首付是几成？
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| [宜宾房产网]于2008-11-18 8:40:15：您好，90平方米以下的首付2层，90平方米以上的首付3层。谢谢 |
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网友[匿名用户]于2008-11-17 22:14:20： [我说两句]
我以前用住房公积金贷过一次款，现已还清。现在我又想买一套新房，还是贷住房公积金，请问第二次购房贷款利息是否会比第一次购房贷款利息要高点。第一次公积金贷款首付是几成？第二次购房公积金贷款首付又是几成？
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| [宜宾房产网]于2008-11-19 16:58:51：您好，不管是第几次贷款公积金购房利息不变，还是按国家统一标准执行；不管是第几次贷款公积金购房，都是按90平方米以下的首付2成，90平方米以上的首付3成。谢谢 |
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网友[匿名用户]于2008-11-17 22:07:17： [我说两句]
我买了一套二手房，现双证已过户。请问如果我要提取我的公积金余额，是在房产证过户后的半年之内可以提取呢？还是在过户后的三个月之内才能提取？
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| [宜宾房产网]于2008-11-18 8:31:57：您好，必须是三个月之内提取。谢谢 |
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网友[匿名用户]于2008-11-17 14:36:20： [我说两句]
现在宜宾房价最低是哪里啊
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| [宜宾房产网]于2008-11-17 15:45:04：您好，房产网解决网友在购房置业过程中关于政策法规的疑难等问题；决定房价的因素太多，受市场变化和国家政策的影响，没有任何官方能指出哪里房价最低。谢谢 |
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网友[匿名用户]于2008-11-17 8:57:21： [我说两句]
公积金和商业组合贷款，利息开始计算日是开发商预售房开始日，还是交付房子的日子。
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| [宜宾房产网]于2008-11-17 10:16:13：您好，贷款利息是从您签订贷款合同开始计算。谢谢 |
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